2021年05月20日
2021年05月20日
修正背景
据了解，目前实施的《银川市物业管理条例》是2019年11月1日新修订的。修订不足两年，为何又要修正？
徐韬伟介绍，《中华人民共和国民法典》已于今年1月1日正式施行，因《银川市物业管理条例》部分内容与民法典不一致，且有些内容未涉及，为确保立法的严谨性，维护宪法权威，所以需对条例内容进一步修正，确保与上位法的一致性。
此次发布的《银川市物业管理条例修正案（征求意见稿）》修正内容主要涉及7条，均为保障业主对于小区事务管理的条例，与业主日常生活息息相关。主要对业主共同决定的事项和表决比例进行了修正，对业主共有部分产生的属于业主共有的收益、业主不支付物业费时维权的方式、物业服务企业需要公示及报告的内容等重新作了规定。
从银川市物业服务中心收集到的意见和建议可以看出，市民关注度最高的问题主要是：小区内停车问题、业委会选举程序是否可以简化、小区内公共收益需要公示、空置房是否可以减少物业费等。
重大事项表决更易操作
“以一个有900户专有面积相同的业主小区为例，按照修正前的《银川市物业管理条例》第二十条和第二十五条规定，重大事项表决时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即至少需要601户业主同意才能执行；修正后，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时参与表决的四分之三业主同意，即至少601户业主参与表决，451户业主通过即可执行。而小区内的一般事项，修正前为应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即至少需要451户业主同意；修正后，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即至少601户参与，只要有301户业主同意即可执行。”徐韬伟举例介绍，修正后业主对于小区管理的参与度将更大更广，行使表决权时更便捷、更易操作。
此外，第四十六条修正后，不仅增加了物业服务企业对于小区管理的公示内容，同时要求物业服务企业应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。“这就更能有效保障业主的知情权。”徐韬伟说。
不得以房子没住为由拒交物业费
此次修正除保障业主权益外，在第四十七条修正中，根据民法典相关条例，对物业服务企业权益同样进行保护。
修正前，对于业主违反物业服务合同约定，逾期不交物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交费，逾期仍不交费的，物业服务企业可以向法院起诉；修正后，物业服务企业已经按照约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反物业服务合同约定，逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付，业主委员会应当督促其限期支付；逾期仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。
“换言之，就是业主不得再以房子买了没住为由拒交物业费，因为住不住物业都提供了公共服务，这样一来也践行了‘房住不炒’的理念。此外，以前只能采取诉讼途径追讨物业费，方法单一，这次修正增加了仲裁途径，渠道增多，追讨时效性也更强。”徐韬伟解释说。
小区内停车问题存争议
小区内停车位（库）是买是租？这条修正意见争议最大。
《银川市物业管理条例》第六十三条中规定了小区内规划车位、车库的处置方式。此次公布的修正案征求意见稿中，依据民法典第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”以及民法典第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”条款，将“物业管理区域内规划设置的机动车停车库、车位应当优先满足业主需要”中的“优先”改成了“首先”，将“建设单位不得将物业管理区域内规划的且可出售的车库、车位出售给物业管理区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”一段删除。
在征求意见过程中，不少市民对此持有异议，表示希望保留这一段内容。
公共收益扣除成本要合理
对于业主普遍关注的小区内公共收益问题，修正案征求意见稿中第六十五条严格定义为“利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营产生的收入，在扣除合理成本之后，属业主共有”。徐韬伟解释说，就是物业服务企业扣除的开支、成本要合理，不合理的开支和成本不能算在扣除的费用里面。业主委员会或者物业服务企业应当每年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。
《银川市物业管理条例修正案（征求意见稿）》已经公布，广大市民可在5月31日之前，通过以下方式提出意见或建议：
邮寄信件至银川市金凤区北京中路147号银川房产大厦408办公室
发送电子邮件至nxycwygl@163.com
拨打电话0951-6899972
责任编辑：樊玲 编辑：樊玲
