宁夏新闻网讯（记者 王莹）11月1日，自宁夏青年律师突击队成立以来，截至目前已收到各类法律咨询一百多件。其中，因疫情原因导致的迟延履行房屋过户义务的责任承担问题比较典型，今天，宁夏大远律师事务所杨博睿律师针对市民反映的这个问题进行了分析解答。

　　案例：通过中介公司，买受人（甲方）从房主（乙方）处购买了一套二手房，依据合同约定，买受人（甲方）将房屋首付款存至办理贷款的银行处，房屋办理过户手续后银行将首付款转至房主（乙方）。双方约定2021年10月底过户，但因疫情原因，买受人（甲方）自10月23日在家中被封闭隔离，社区通知11月6日解封，故双方重新约定11月8日办理过户。然而，11月4日因买受人（甲方）所在单元再次出现次密接，社区通知隔离时间需要延长，导致房屋无法按时办理过户，房主（乙方）无法获得首付款。

　　在房主（乙方）出卖房屋的同时，其又从第三人（丙方）处购买了一套房屋，但因买受人（甲方）无法及时办理过户，导致房主（乙方）无法获得房屋首付款，进而无法按时足额向第三人（丙方）支付购房款。第三人（丙方）要求房主（乙方）承担违约责任，房主（乙方）认为其违约系由买受方（甲方）导致，要求买受人（甲方）承担由房主个人承担（乙方）的5000元个税部分来弥补损失。

　　那么，甲方是否需要承担违约责任？

　　杨博睿律师表示，甲方无需向乙方承担违约责任。其因疫情防控措施被居家隔离，无法按约定办理过户手续且已经及时履行了通知义务，虽然在重新约定的房屋过户时间任未能办理过户，但导致违约的原因系新冠肺炎疫情，而本次新冠肺炎疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，系法定免责事由，故无需承担违约责任。

　　依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”以及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三、（一）条规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”

　　乙方是否需要承担违约责任？

　　杨博睿律师表示，乙方需向丙方承担违约责任。乙方无法向丙方支付购房款的原因并非因疫情防控原因导致其客观上无法及时足额支付购房款，而系其预估的现金收益（出卖房屋获得的购房款）因第三方原因无法及时到位，属于个人对自身现金状况的判断失误，并非因不可抗力导致的履行不能，其应当承担违约责任。但考虑疫情原因的影响其可以和丙方协商重新约定付款时间。